1
0
13d
Enjoying this? A quick like helps keep it online longer.
This content will be deleted in less than 24 hours. If you like it, you can extend its lifetime to keep it available.
הנכס הוא קוטג' דו-משפחתי בשכונת רחובות החדשה (רחובות ההולנדית) ברחוב שני, הממוקם במיקום פינתי ושקט במיוחד. הבית כולל 7 חדרים (כ־160 מ"ר בנוי), עם שתי קומות מגורים וקומת עליית גג ובה חדר שינה ומרפסת גג גדולה (כ־70 מ"ר).
לבית יחידת הורים עם שירותים ומקלחת צמודים, חדר רחצה נוסף לילדים ושירותי אורחים בקומת הכניסה. ישנו ממ"ד תקני, גינה קדמית וגן אחורי מטופחים (כ־120 מ"ר גינה אחורית), ושתי חניות טוריות + מחסן.
הבית שופץ (שיפוץ לפני כ־10 שנים), מואר היטב (חזית דרומית), וכולל תוספות כגון פרגולת עץ חדשה, רצפת דק, סורגים בכל החלונות ומיזוג מרכזי בשתי הקומות + מזגן בעליית הגג.
הנכס מוצע ללא תיווך (חיסכון בעמלה) ועם גמישות במועד הפינוי (עד כחצי שנה לסגירת העסקה). מיקומו הגיאוגרפי מצוין: גובל בשכונת חבצלת הירוקה, רחוק מכבישים ורעש, ברחוב הולנדי סגור – מעניק פרטיות, שקט וסביבה קהילתית טובה.
נקודות מפתח המשפיעות על הערכת השווי:
בנוסף, יש להתחשב בכך שהשוק בשנת 2025 נמצא לאחר תקופה של עליות מחירים מהירות ולאחריה התמתנות; ב־2024 עדיין נרשמה עליה ממוצעת מתונה במחירי הדיור, ובמהלך 2025 חלו בלימות ואף ירידות קלות במחירים במקומות מסוימים. לפיכך, בהערכת השווי נבצע התאמות במחירי עסקאות והשוואות קודמות בהתאם למגמת השוק מאז פרסומן.
לצורך הערכת שווי הבית, בוצע מחקר של עשרות מודעות ועסקאות עדכניות באזור רחובות החדשה והשכונות הסמוכות: חבצלת, מקוב, רחובות ההולנדית, היובל וגבעתי.
| כתובת (שכונה) | תיאור הנכס | מחיר מבוקש | חדרים | שטח בנוי | שטח מגרש | הערות והשוואה לנכס שלנו | מקור מידע / הערות |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| הרותם 9 (חבצלת, רחובות) | בית פרטי פינתי, 8 חדרים, מגרש גדול (כ־600 מ"ר). | ₪6,399,000 | 8 | ≈228 מ"ר (הערכה) | ≈600 מ"ר | דו-משפחתי עם מגרש גדול בשכונת חבצלת היוקרתית. מחיר גבוה המשקף מגרש כפול בגודלו לעומת הנכס שלנו. | מודעה בלוח (יד2 וכד') – בית יוקרתי, רלוונטי בעיקר כרף עליון באזור. |
| רח' מקוב (שכונת מקוב) | קוטג' יוקרתי חדש, 6 חדרים, 250 מ"ר בנוי + יחידת דיור 80 מ"ר. | ₪6,590,000 | 6 + יחידת דיור | 250 מ"ר | ≈250 מ"ר | בית חדש לחלוטין, בית חכם, פינתי, יחידת דיור מניבה נפרדת. רמת גימור גבוהה במיוחד. | לוח מודעות (יד2); פורסם סביב אמצע 2024. |
| דו-משפחתי במקוב | דו-משפחתי פינתי, 7 חדרים (5 + 2 ביחידה), 200 מ"ר בנוי, מגרש 250 מ"ר. | ₪5,950,000 | 7 | 200 מ"ר | 250 מ"ר | בית מושקע עם יחידת דיור במרתף, מערכת סולארית מניבה ומשופץ ברמה גבוהה. יתרון על הנכס שלנו בתוספות. | אתר תיווך (Mester Homes). |
| מרדכי הראל 30 (גבעתי) | בית דו-משפחתי משופץ אדריכלית, 6 חדרים, 365 מ"ר בנוי. | ₪6,300,000 | 6 | 365 מ"ר | - | בית גדול משמעותית משלנו (שטח בנוי כמעט פי 2), משופץ ברמה גבוהה. מצביע על רף המחירים לבתים גדולים בגבעתי. | מודעה בלוח נדל"ן (יד2), בלעדי אנגלו-סכסון. |
| יהואש 8 (צפון-מערב רחובות) | בית פרטי, 9 חדרים, ~300 מ"ר בנוי. | ₪6,700,000 | 9 | ≈300 מ"ר | - | נכס גדול מאוד (9 חדרים) באזור רחובות ההולנדית; משקף רף עליון לבתים גדולים מאוד וחדשים יחסית. | מודעה בלוח (יד2) – תיווך Extra-Mile. |
| נווה עמית (אזור קרוב) | בית פרטי 7 חדרים על מגרש 605 מ"ר, חדש ויוקרתי. | ₪7,450,000 | 7 | לא צוין (≈232 מ"ר+) | 605 מ"ר | אזור יוקרתי עם מגרש חצי דונם+. פחות רלוונטי ישירות בשל המגרש הגדול מאוד. | מודעת תיווך – לוח נדל"ן (יד2). |
| רחוב שני (עסקאות עבר) | קוטג'ים דומים (כ־140 מ"ר, 6 חדרים) שנמכרו ב־2017. | ₪2,850,000 (ב־2017) | 6 | ≈140 מ"ר | ≈250 מ"ר | ממחיש מגמת עליית מחירים ארוכת טווח ברחובות החדשה; ב־2024/5 שווי נכסים כאלה מתקרב לכפול. | נתוני עסקאות עבר מאתרי עסקאות נדל"ן (מדלן/רשות המיסים). |
בשכונות היוקרתיות מקוב וחבצלת – אזורים סמוכים עם אופי דומה (קוטג'ים חד/דו-משפחתיים ושכונה קהילתית) – רואים מחירי מבוקש סביב ₪6.0–6.6 מיליון לבתים בגודל דומה ואף מעט גדול יותר משלכם.
מאחר שהבית שלכם פחות חדש/משופץ מחלקם, וללא יחידת דיור נפרדת, אך נהנה ממיקום נדיר ושקט במיוחד, סביר למקם אותו באזור אמצע–תחתית הרף העליון.
בשכונת רחובות החדשה עצמה, נתוני עסקאות עבר ברחוב שני מראים זינוק משמעותי בין 2017 להיום, באופן שמתיישב עם שווי של כ־6 מיליון ש"ח בשנת 2024/5 עבור בית קוטג' דומה בגודל עם שדרוגים ותוספות.
כדי להשוות בצורה הוגנת בין מודעות שפורסמו במועדים שונים, בוצע עדכון (נרמול) מחירים לפי עליית המחירים מאז פרסום כל מודעה:
לאחר הנרמול, טווח המחירים הרלוונטי עבור בית דומה לשלכם מסתמן בין ₪5.8 מיליון (נכסים מעט פחות משודרגים או בפריפריית האזור) לבין ₪6.5–6.8 מיליון (נכסים חדשים/משופרים במיוחד עם יחידת דיור ומגרש גדול).
הנכס שלכם, במצבו הנוכחי (בן ~20 שנה, שופץ לפני כעשור, ללא יחידת דיור נפרדת אך עם מיקום מעולה), צפוי למקם את עצמו באמצע–גבול התחתון של הטווח העליון, כלומר סביב ₪6.0 מיליון, פלוס מינוס כ־5% בהתאם לביקוש.
בהתבסס על כל הנ"ל, שווי השוק ההוגן לקוטג' ברחוב שני, רחובות החדשה, מוערך בטווח של ₪5.8–6.2 מיליון נכון לסוף 2025. חציון הטווח (~₪6.0M) משקף מחיר מבוקש הגיוני להתחלת משא ומתן, בהתחשב בכך שאין עמלת תיווך (יתרון שמאפשר מרווח תמרון קטן במחיר).
נימוקי העיקריים:
לאור זאת, מומלץ לשקול מחיר מבוקש התחלתי של ₪6.20–6.25 מיליון, המאפשר מרחב למשא ומתן ומתן הנחות קלות לקונים רציניים, מתוך כוונה לסגור עסקה בקרבת כ־₪6M.
לחלופין, אפשר לבחור בגישה אגרסיבית-שיווקית ולפרסם מיד ב־₪5.99M כדי למשוך תשומת לב רבה ולשדר "מחיר אטרקטיבי", עם סיכון שהקונים יתייחסו לכך כרף עליון קשיח.
ערוצי פרסום מומלצים:
מחיר פרסום התחלתי: מומלץ לפרסם בטווח ₪6.0–6.25 מיליון.
מעקב אחרי ביקוש:
הורדות מחיר מדורגות:
גמישות במו"מ:
הנכס שלכם אטרקטיבי וייחודי דיו כדי להימכר במחיר הקרוב ל־₪6 מיליון. סביר שיהיה צורך ברמת סבלנות מסוימת ובהתאמות מחיר קלות, אך לא צפויה ירידה קיצונית מתחת לטווח ההערכה במצב שוק יציב.
השילוב בין מיקום מעולה, מגרש נאה, גינה ירוקה ומושקעת וגג מרפסת גדול ומרוהט הוא נדיר יחסית, ומייצר "ערך מוסף" אמיתי למשפחה שתכלכל שם חיים לטווח ארוך.
ההמלצה היא להתחיל ממחיר מעט מעל ההערכה, לנטר מקרוב את תגובת השוק, ולהתאים את המחיר בהדרגה בהתאם לביקוש. כך ניתן למקסם את התמורה שאתם מקבלים עבור הנכס, תוך שמירה על זמן שיווק סביר במסגרת כחצי שנה.
בהצלחה במכירה 🙏